驗屋注意事項有哪些？準備工作、檢查重點與挑選驗屋公司指南

本文目錄

1. 一、驗屋前有哪些準備工作？
2. 二、驗屋注意事項：六大重點不可忽略
3. 三、自己驗屋需要準備哪些工具？
4. 四、交屋前的權益保障：發現缺失怎麼辦？
5. 五、如何挑選專業驗屋公司？證照與檢測能力都要看

一、驗屋前有哪些準備工作？

驗屋並不是到現場看看牆壁、地板有沒有破損就好。事先準備相關文件、確認檢查範圍，才能更有效率地找出問題。

1. 準備購屋合約與相關圖說

驗屋前建議準備以下資料：

• 購屋合約及建材設備清冊
• 房屋室內平面圖
• 水電配置圖
• 客變圖說及相關施工資料
• 建商提供的設備、建材品牌與型號資訊

透過圖面與合約資料，可以比對實際房屋格局、插座位置、設備配置及建材品項是否符合約定。若曾進行客變，更應確認現場施工結果是否與最後確認的圖說一致。

2. 提前預約並確認驗屋範圍

建議提早安排驗屋時間，並事先確認服務內容、檢測項目、報告形式及相關費用。

不同房屋類型的檢查重點可能有所差異，例如新成屋著重施工品質與設備功能，中古屋則需要特別留意長期使用造成的耗損、滲漏水及設備老化等問題。

3. 預留足夠的檢查時間

驗屋需要逐一檢查各個空間與設備，不宜只安排短暫的現場查看時間。

室內實際坪數 25 坪以內的全室檢驗，通常約需 1.5 至 2.5 小時，實際時間仍會依房屋大小、現場狀況及檢測項目調整。

二、驗屋注意事項：六大重點不可忽略

驗屋時，除了觀察表面是否有明顯瑕疵，也應確認設備能否正常使用，以及房屋各項功能是否符合預期。

1. 防水與排水檢查

漏水及排水不良是交屋前需要特別留意的問題，建議檢查：

• 門窗周邊是否有水痕、滲漏或潮濕痕跡。
• 馬桶沖水是否正常，周邊有無滲水。
• 洗手台、浴室排水孔及地面排水是否順暢。
• 浴室及其他適合進行測試的濕區，排水是否正常、有無明顯積水。
• 陽台排水孔是否暢通，地面是否有不合理的積水情況。
• 天花板、牆角及管線周邊是否有疑似漏水的痕跡。

進行灑水或排水測試時，應依現場條件與適當方式操作，避免不當測試造成室內積水或影響鄰近空間。若發現異常，也應進一步判斷問題原因，不能只憑表面水痕就直接認定漏水來源。

2. 門窗密閉與平整度

門窗除了影響日常使用，也與防水、隔音及氣密性能有關。

檢查時可以留意：

• 門扇、窗扇開關是否順暢。
• 門鎖、把手及相關五金是否正常。
• 氣密條是否完整，有無脫落或破損。
• 門窗框是否有明顯變形、刮痕或施工瑕疵。
• 門窗周邊是否有填縫不完整、裂縫或滲水跡象。
• 關閉門窗後，是否有明顯的縫隙或異常情況。

若發現開關卡頓、無法密合或窗框周邊有水痕，應記錄具體位置，方便後續向建商或相關負責單位反映。

3. 機電與插座測試

水電設備涉及日常使用安全，驗屋時應確認基本功能是否正常。

常見檢查項目包括：

• 逐一確認插座是否正常供電。
• 測試燈具、開關及相關電器設備。
• 觀察配電箱標示是否清楚，並比對相關電路配置資料。
• 確認冷氣、廚房及衛浴等設備的供電配置是否符合設計圖說與使用需求。
• 檢查可見的電線、開關及插座外觀是否有明顯異常。

需要注意的是，插座有電不代表電路一定安全，也不能單靠插座測試就判定沒有漏電風險。配電箱內部檢查、接地及漏電保護功能等項目，應由具備相應專業能力的人員使用適當工具進行確認。一般屋主不宜自行拆開配電箱或接觸裸露電線。

4. 牆面、天花板與地磚施工品質

施工品質的檢查不能只看表面是否乾淨，還應注意是否有裂縫、空鼓或其他異常。

建議留意：

• 天花板及牆面是否有裂縫、剝落或不平整。
• 牆角是否出現水痕、發霉或疑似壁癌的情況。
• 地磚、壁磚是否有破損、明顯高低差或填縫不完整。
• 磁磚敲擊時是否出現異常空洞聲。
• 地板與牆面交接處是否有明顯施工瑕疵。

使用硬幣或空鼓棒敲擊磁磚，可以作為初步檢查方式，但敲擊聲音會受到磁磚尺寸、鋪設方式及周邊條件影響，不能只憑聲音就認定磁磚一定有問題。若發現異常，應進一步評估並記錄位置。

5. 建材與設備品項核對

房屋內的設備是否與合約約定一致，也是交屋前的重要檢查項目。

建議核對：

• 衛浴設備的品牌、型號及數量。
• 廚具、抽油煙機、爐具等設備是否符合約定。
• 門鎖、五金及其他附贈設備是否齊全。
• 合約約定的建材與現場實際使用的品項是否一致。
• 設備是否能正常運作，有無明顯損傷。

如果發現品牌、型號、數量或設備規格與合約不符，應先確認契約內容、變更紀錄及相關文件，再向建商提出。

6. 平面圖、客變圖與實際格局比對

若購屋時曾進行客變，或對室內配置有特定需求，建議將實際施工結果與最後確認的圖說逐項核對。

包括：

• 房間及隔間配置是否符合圖說。
• 插座、開關及相關管線位置是否正確。
• 廚房、衛浴設備的位置是否符合約定。
• 門窗位置及開啟方向是否符合設計。
• 車位位置、尺寸及相關規格是否與契約資料相符。

涉及實際尺寸、法定規格或契約權益時，應以適用的契約、核准圖說及相關文件為依據，必要時向建商或專業人員確認。

三、自己驗屋需要準備哪些工具？

如果想在專業驗屋前先自行查看房屋狀況，可以準備一些簡單工具，協助記錄及初步檢查。

1. 文件與記錄工具

• 購屋合約及建材設備清冊
• 室內平面圖、水電配置圖及客變圖
• 手機或相機
• 紙筆或電子備忘錄
• 有色膠帶，用來標示需要進一步確認的位置

2. 基本測量工具

• 捲尺：初步測量空間或設備尺寸。
• 水平尺：協助觀察部分表面的水平狀況。
• 手電筒：查看櫃體內部、管線周邊及光線不足處。
• 彈珠等簡易工具：可作為觀察部分地面坡度的參考，但不能單獨作為施工合格與否的判斷依據。

3. 簡易檢查工具

• 小夜燈或適用的插座檢測器：初步確認插座供電狀況。
• 硬幣或空鼓棒：協助初步檢查磁磚敲擊聲。
• 適當的容器：在安全且合適的條件下，協助觀察排水情況。

提醒：簡易工具只能協助初步檢查，不能取代專業檢測。例如，插座能正常供電不代表電路完全安全；地面沒有明顯積水，也不代表防水層一定沒有問題。涉及電氣安全、防水性能或其他需要專業判斷的項目，建議交由具備相關能力的人員處理。

四、交屋前的權益保障：發現缺失怎麼辦？

驗屋的目的不只是找出問題，更重要的是將缺失清楚記錄，並在交屋前與建商確認後續處理方式。

1. 發現缺失，先拍照並記錄位置

如果發現裂縫、滲水、設備異常或其他問題，建議：

• 拍攝缺失的整體照片與近距離照片。
• 記錄所在空間、具體位置及異常狀況。
• 將問題整理成清單，方便與建商逐項確認。
• 請相關人員確認修繕方式及預計完成時間。

記錄越清楚，越有助於後續溝通，也能避免只用口頭描述而產生認知落差。

2. 了解交屋保留款的適用規定

依現行預售屋買賣定型化契約相關規定，買方得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，並於完成修繕、經雙方複驗合格後支付。實際適用情形仍應依契約類型、契約內容及相關法規確認。

因此，若驗收時發現缺失，建議先確認契約約定、缺失處理流程及交屋保留款規定，不要在尚未釐清問題前，就自行假設所有款項都能直接扣留或拒付。

若涉及重大爭議、建商拒絕修繕或付款義務有疑問，可以尋求消費者保護機關或法律專業人士協助。

3. 交屋文件與付款前，確認缺失處理方式

驗屋發現問題後，應先確認缺失是否已記錄、修繕責任歸屬及後續處理方式，再依契約約定辦理驗收與付款。

不要只因為建商口頭表示會處理，就忽略書面紀錄；也不宜在未了解契約及自身權利義務前，貿然簽署可能影響權益的文件。

4. 修繕完成後，確認問題是否改善

建商完成修繕後，應依缺失項目逐一確認處理結果。

例如，原本發現排水不順，就應重新確認排水狀況；若是門窗無法密合，則應再次測試開關及密閉情形。若缺失涉及防水、電氣或其他專業項目，應依適當方式確認改善結果。

五、如何挑選專業驗屋公司？證照與檢測能力都要看

自行驗屋可以先了解房屋的基本狀況，但部分問題需要專業儀器、檢測經驗及相關知識才能進一步判斷。因此，若考慮委託驗屋公司，除了比較價格，也應確認對方的專業背景與服務內容。

1. 確認專業人員的證照與資格

挑選驗屋公司時，可以詢問：

• 驗屋團隊是否有相關專業證照或資格。
• 證照的種類、適用範圍及持有人是誰。
• 是否有建築、用電設備、防水或相關檢測專業背景。
• 實際執行檢查的人員是否具備相應能力。

要注意的是，不同證照代表的專業範圍不同，並非持有任一張證照，就代表能處理所有房屋檢查項目。因此，建議確認證照的實際內容，而不是只看業者是否宣稱「有證照」。

沂樂生活驗屋的官方網站說明，團隊由建築師帶領，具備建築師、用電設備、防水技術及紅外線檢測技術等相關專業證照，並取得 ISO 9001 國際認證。消費者也可以透過官方網站進一步了解團隊與服務資訊。

2. 確認檢測項目與使用工具

專業驗屋不應只依靠肉眼觀察。預約前可以確認公司會檢查哪些項目、使用哪些儀器，以及哪些檢測內容包含在報價中。

例如，除了牆面、地板、門窗、給排水及電氣設備外，也可以詢問是否提供室內環境品質相關檢測，以及各項檢測的範圍與限制。

沂樂生活驗屋的服務包含室內水壓、PM2.5、電磁波及噪音分貝等環境品質檢測。實際服務內容仍應以預約時確認的方案為準。

3. 確認是否提供完整的驗屋報告

驗屋報告應協助屋主了解問題發生的位置、現場狀況及需要進一步處理的事項。

預約前可以確認報告是否包含：

• 缺失照片及位置說明。
• 各項檢查結果與異常紀錄。